부동산 부부공동명의 변경으로 종부세,양도세,증여세,절세 방법 총정리

부동산 부부공동명의 변경으로 종부세,양도세,증여세,절세 방법 총정리

종합부동산세는 토지, 주택 등의 소유 부동산의 공시 가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 관련해서 과세되는 국세를 말합니다. 주택 인별로 소유한 전국 주택의 공시 가격 합계액이 6억 원을 초과하는 자이며 1세대 1 주택자의 경우네는 11억 원을 초과하는 자입니다. 종합합산토지 인별로 소유한 전국 종합합산토지의 공시 가격 합계액이 5억 원을 초과하는 자입니다. 별도합산토지 인별로 소유한 전국 별도합산토지의 공시 가격 합계액이 80억 원을 초과하는 자입니다.

1 개인이 보유하고 있는 주택의 공시 가격을 모두 더합니다. KB 시세가 아닌 주택 공시 가격을 확인해야 합니다.

공정시장가액비율

세금 부과의 기준이 되는 과세 표준을 정할 때 연관된 공시 가격 비율을 말하며, 주택 가격 시세와 지방 재정 여건, 납세자의 담세 등을 고려해 비율을 결정한다고 합니다. 2008년도까지는 과표 적용 비율을 해마다 5씩 인상하도록 법에서 규정했으나, 2009년부터는 과표 적용 비율을 폐지하고 공정시장가액비율을 도입했습니다. 재산세의 부과 기준이 되는 과세 표준을 산정하는 방식으로 부동산 시장 동향을 반영하여 자산 세액을 결심하는 제도이기도 합니다.

정부는 2023년 하반기 경제정책방향을 발표하면서 공정시장가액비율을 2022년 수준인 60로 유지하기로 했습니다. 2024년에도 60로 유지될 것이라고 많은 전문가들이 예상합니다.

재산세종부세 관계

해마다 6월 1일과세기준일을 기준으로 현재 주택을 보유하고 있는 자는 주택공시가격을 인별로 합산하여 공제금액을 초과하는 금액에 대하여 종합부동산세종부세를 납부해야 합니다.

만약 6월 1일(과세기준일) 전에 주택을 보유했다면, 1차로 주택공시가격 전체금액에 대하여 재산세를 해마다 7~9월에 납부해야 하고, 2차로 공제금액 초과분에 대하여 종합부동산세를 해마다 12월에 납부해야 합니다.

주임사 재산세 감면

민간장기임대주택에 대한 재산세 감면은 단기임대주택 혹은 장기임대주택으로 등록한 주택임대사업자에게만 적용됩니다. 그리고 2020년 8월 18일 이후부터는 장기임대주택으로만 등록이 가능합니다. 장기임대주택으로 등록한 주택임대사업자가 공동주택 2세대 이상 혹은 오피스텔 2세대 이상 혹은 다가구주택 1호 이상을 과세기준일6월 1일 현재 임대목적으로 직접 사용하면 재산세를 감면받을 수 있습니다. 특정 점은 동일한 주택 종류별로 2세대 이상을 등록해야만 감면을 적용받을 수 있다고 합니다.

그리고 서울특별시에서는 2세대 이상을 판단할 때 감면요건을 만족한 전용면적 85m2 이하인 주택만을 가지고 감면대상 주택수를 판정해야 한다고 해석하였다고 합니다.

부부 공동명의 양도소득세 절감 전략

양도소득세는 주택 판매 시 발생하는 차익에 대하여 부과되는 세금입니다. 납세자는 매도가에서 취득가를 뺀 차익에 대하여 세금을 납부해야 하며, 이럴때 과세는 소유자별로 이루어집니다. 한국에서는 6부터 45까지의 초과 누진세율을 적용하며, 차익이 클수록 세율도 높아집니다. 따라서, 양도차익이 크다면 부부 공동명의로 주택을 소유하는 것이 양도세 절감에 유리합니다. 공동명의일 경우 차익이 각 소유자에게 분산되어 세금 부담이 줄어들기 때문입니다.

예를 들어, 주택 판매로 10억원의 차익이 발생하면 단독 소유자는 약 4억 2000만 원의 양도세를 납부해야 하지만, 부부가 하나하나씩 5억 원의 차익을 얻었다면 하나하나씩 약 1억 9000만 원의 양도세를 납부해, 총 3억 8000만 원으로 약 4000만 원 절감할 수 있습니다.

합산배제 신고하기

종부세 합산배제 신고란 합산배제 요건을 만족한 임대주택을 종부세 과세대상에서 제외시키기 위해 관할 세무서에 사전 신고하는 제도를 의미합니다. 종부세 합산배제를 적용받고자 하는 자는 과세기준일6월 1일 현재 지자체에 임대사업자등록과 함께 세무서에 사업자등록렌트홈 온라인 등록 가능을 한 상태에서 합산배제 신고기간9.169.30에 주택임대사업자 주소지 관할 세무서에 합산배제 신고국세청 온라인 등록 가능를 해야 합니다.

합산배제 신고는 최초 1회만 신고하면 되고, 합산배제 신고 후 과세대상 물건에 변동사항소유권, 면적 등이 있는 경우 변동내역을 반영해서 합산배제 신고를 다시 하면 됩니다.

공동명의 단점

1 취득세 및 등기이전비용 증가 이전 단독명의였던 주택을 공동명의로 변경할 때 취득세를 비롯하여 여러 등기이전비용이 발생합니다. 2 권리행사 제약 각종 권리행사에서 부부가 함께 참여해야 하거나 해마다 위임장과 같은 서류를 갖추어야 하기에 번거로울 수 있습니다. 3 고령자 공제 및 장기보유공제에 불리합니다.

자주 묻는 질문